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　　易游m6百联股份近年来积极对现有物业进行调改转型，目前旗下国内首座聚焦二次元文化的商业体ZX创趣场营也额在“谷子”经济趋势推动下实现快速增长，并将于本月底开设杨浦第二家百联ZX商场。同时公司持续深耕符合当前性价比消费趋势奥特莱斯业态。

　　国信零售观点：公司作为上海国资委旗下华东地区零售龙头企业，在整体线下消费承压情况下，不断通过自身调整转型业务经营，利用地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如二次元文化商场和奥特莱斯等；并积极推动超市业务减亏和股权比例降低，未来有望带来利润弹性。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力，其中公司今年发行的公募REITs项目带动前三季度投资收益大增，华安百联消费REITs于2024年8月16日起在上交所上市，最终募集基金份额10亿份，发售价格为2.332元/份，基金募集资金净额为23.32亿元，预计将为公司贡献较高投资收益增量，未来公司不排除将继续通过发行公募REITs盘活物业资产，同时考虑公司百货调改项目逐渐落地放量有望带动业绩水平提升，我们上调2024-2026年归母净利润至17.34/7.51/8.92（原值为15.79/7.13/8.47）亿，对应PE为12/27/23x，维持“优于大市”评级。

　　百联股份作为传统百货和购物中心业态龙头，近年来不断推动转型升级，以吸引高质量客流为目的，实现业务的持续成长。一方面公司积极对经典门店进行改造转型。自2015年开始，公司开始将上海核心地区商圈门店作为转型重点，升级线下消费体验，适应新的消费趋势变化。2017年公司将老一百大厦和东方商厦南东店进行合二为一形成第一百货商业中心，并开启“消费+体验”的新零售转变，依托本身特有的老上海弄堂文化进行商业引流，目前已成为公司重点项目之一，根据公司官网披露，2023年10月为期3天的74周年店庆活动期间，该商业中心总销售额超过4100万元，较2022年同期4天的活动增长8.1%，较2021年同期5天的活动增长1.8%。

　　另一方面，公司利用年轻消费者对于创新型场景的追捧，不断扩展商业地产的附加值打造新型零售业态。对于目前消费大军的Z世代来说，兴趣是其进行购物的主要动力来源，公司聚焦年轻消费者兴趣爱好，打造“网红”商业体。

　　作为中国首座聚焦次元文化的商业体，百联ZX创趣场位于上海市黄浦区南京东路核心地段，由前身华联商厦改造而来，建筑面积1.1万m2。以内容经营为核心，聚集海外头部ACGN二次元零售、社交文化体验业态，为Z世代客群创造出了一个极富沉浸式体验的社交共振场。百联ZX采用策划型招商，与品牌共建运营体系，从策展到活动执行，提供全方位运营支持，包括配货、销售活动策划及品牌成长规划。目前ZX创趣场全国首店占比70%，其中全球3家，全国18家，上海7家。截至2023年12月31日，百联ZX创趣场销售额达3亿元，全年客流突破950万，而今年伴随谷子经济持续走热，叠加百联ZX的影响力扩大，据财联社，二今年前三季度，百联ZX创趣场销售收入同比上涨84%，客流量同比上涨约40%。

　　而在南京路百联ZX成功的基础上，公司将在今年年底12月28日于上海悠迈生活广场改造建设第二“百联ZX”，新项目选址于杨浦大学城周边，紧邻B站、叠纸游戏等年轻文化企业的总部。本次调改在保留4楼和5楼基础上，主要对对B1至L3约1.5万平方米进行改造，计划推出主题餐饮空间、共创多功能空间、游戏体验空间等多个场景，并预计将于明年4月开始与周边大学社团展开联动，扩大商业体声量。

　　“谷子”源自英语“Goods”，即“商品”的意思，主要指漫画、动画、游戏、偶像、特摄等版权作品衍生出的周边产品，包括海报、徽章、卡片、挂件、立牌、手办、娃娃等。谷子经济是近年来兴起的一种新型消费现象，是围绕二次元IP周边商品所形成的消费文化和经济形态。

　　作为符合年轻人需求的情绪消费品，“谷子”经济下产品具备件单价低、复购频次高、社交属性强等特征，相关产业增长爆发力极强。特别是在当前经济形势下，对于成长于物质丰富时期，但短期又面临生活和就业压力的国内年轻人而言，谷子不仅仅是商品，更是情绪表达与释放的窗口，同时又因为有高度的社交属性，成为年轻人的青睐产品。

　　根据iMediaResearch数据显示，2023年中国谷子经济市场规模1201亿元，2024年预计增长至1689亿元，而随着泛二次元生态及周边衍生市场的发展，未来数年谷子经济市场规模将呈持续增长态势，预计2029年整体市场规模有望达3089亿元。

　　随着谷子经济热度的提升，传统百货商场在升级改造中也迎来了新的思路。越来越多的商场开始积极引入二次元品牌，着力打造主题街区，促使二次元相关消费品类门店数量迅速攀升，通过引入“谷子店”“谷子市集”，吸引了大量年轻消费者的关注与光顾。谷子店充分满足了年轻人的购物需求，并在一定程度上帮助渠道筛选了用户群体，并为二次元爱好者们搭建起线下社交平台。根据联商网数据，目前预计国内已有超20个一、二线城市在打造二次元消费城市地标，参与范围超60个城市核心商业圈。而百联通过抢先布局，利用自有物业改造升级，并吸引重磅IP入驻，有望直接受益谷子经济发展。

　　百联股份于2006年开设国内第一家花园式奥特莱斯——上海青浦奥莱，近五年均位列全国奥莱榜单榜首，2021年成为全国唯一一家年收入超过50亿的奥特莱斯，2023年年收入已达61.7亿。在积累相关运营经验，百联自2012年开始以平均每年一家的速度进行连锁化扩张，截至目前，公司旗下共拥有9家奥特莱斯，仍以公司优势地区华东地区为主。

　　2023年公司奥莱业务整体表现依旧强势。2023年百联奥莱事业部销售额同比2021年上涨14%，累计客流近3000万，同比2021年上升31%。而在相关节假日期间，奥莱相关表现更佳，例如，百联奥莱元旦销售创历史新高、青浦百联奥莱五一单日销售创历史新高、长沙百联奥莱五一单日销售创历史新高、百联奥莱双十一销售创历史新高。

　　2024年以来百联奥莱同样表现亮眼。2024年春节期间全国多家奥莱整体客流同比提升超30%，销售额同比增长超10%。其中，青浦百联奥莱客流、销售均实现同比两位数增长，济南、长沙、南京等店客流同比提升60%+和销售同比增长20%+。

　　2023年百联持续推进打造多业态、全渠道、一站式百联奥特莱斯商业新地标的发展目标，并从多元体验、商业空间规划、生活方式等维度，提出“微度假空间产品”的打造和升级。一方面，公司深化合作联动品牌，制定门店个性化品牌库，持续更新调整品牌，截至23年底空铺率同比下降1.16%，同时推行品牌独享活动并尝试品牌周营销活动，推动门店实现可持续增长，如斯凯奇2023年8-9月在百联奥莱开展“新运动，青年汇”品牌活动，带动业绩同比提升77.8%。另一方面，以微度假为全年营销主线，通过互动体验类、生活方式类营销活动，探索场景化营销模式，持续输出百联奥莱“大牌扫货”、“文艺休闲”、“漫旅时光”、“益起童行”四大TAG品牌形象，2023年暑期“百联奥莱X迪士尼夏季主题后花园”活动带动整体销售较2021年同期增长超46%，客流增长近64%。

　　展望未来，百联奥莱持续升级存量项目，并挖掘潜在增量机会。对于现有门店，公司不断推进标杆型、稳定增长型、快速成长型三大梯队化建设，根据各门店目前发展阶段，制定“一店一策”，明确升级调整方案；同时加快拓展全国奥莱，如推进成都熊猫基地等重点投资项目，以及加速研究潜在项目储备。

　　公司作为上海国资委旗下华东地区零售龙头企业，在整体线下消费承压情况下，不断通过调整转型自身业务经营，利用自身地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如谷子经济和奥特莱斯等；并积极推动超市业务减亏和股权比例降低，未来有望带来利润弹性。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力。其中公司今年发行的公募REITs项目带动前三季度投资收益大增，华安百联消费REITs于2024年8月16日起在上交所上市，最终募集基金份额10亿份，发售价格为2.332元/份，基金募集资金净额为23.32亿元，预计将为公司贡献较高投资收益增量，未来公司不排除将继续通过发行公募REITs盘活物业资产，同时考虑公司百货调改项目逐渐落地放量有望带动业绩水平提升，我们上调2024-2026年归母净利润至17.34/7.51/8.92（原值为15.79/7.13/8.47）亿，对应PE为12/27/23x，维持“优于大市”评级。